اما با وجود این، به‌خاطر فراهم نشدن الزامات پیش‌بینی شده در آن، تاکنون اجرای این قانون در بسیاری از شهرها به‌خصوص در کلانشهرها متروک مانده است. در این میان خانواده‌هایی که با اعتماد به حمایت قانون، تمام سرمایه خود را برای انجام معامله‌ای مطمئن به میدان آورده اما به یک‌باره خود را در دام بسازبفروش‌ها گرفتار می‌بینند و حال به‌جای انجام معامله، باید بر سر اصل سرمایه خود با دلالان حرفه‌ای قمار کنند.
این افراد حتی وقتی برای احقاق حق خود به عدلیه مراجعه می‌کنند و در مقام مطالبه چرایی تنظیم نکردن قرارداد توسط فروشنده برمی‌آیند، تازه آنجا می‌فهمند که به‌خاطر اجرایی نشدن سازوکارهای پیش‌بینی شده در این قانون که بخش مهم آن به نهادهای دولتی و عمومی باز می‌گردد، از همان ابتدا به‌هیچ‌عنوان امکان تنظیم قرارداد وجود نداشته و گویی از ابتدا این قانون برای اجرا نشدن نوشته شده است.
در این شرایط فرد زیان‌دیده نه تنها خود را شایسته بهره‌مندی از حمایت قانون نمی‌بیند بلکه می‌فهمد چه غیرعادلانه و البته به طور قانونی مالباخته و متضرر شده؛ این‌ها در حالی در مقابل چشم عدلیه رخ می‌دهد که قوه قضائیه با استفاده از جایگاه والایی که دارد و در مقام مدعی‌العموم و حافظ حقوق عامه همواره می‌توانسته با تمرکز و توجه بیشتر در اعمال ضمانت‌های اجرایی و ملزم نمودن تمامی دستگاه‌های دولتی و نهادهای عمومی مرتبط، ضمن الزام آن‌ها به اجرای نص قانون، جلو این نارضایتی و حق‌کشی را گرفته و اجازه ندهد خانواده‌ها در کنار نگرانی ریسک چنین معاملاتی، درگیر چنگال سودجویان شوند.
البته باید این نکته را یادآور شد که برخی از مقررات قانون پیش‌فروش ساختمان الزام‌آور بوده و طرفین قرارداد یعنی پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار و سایر اشخاص دخیل در آن باید با آن آشنایی داشته وگرنه ممکن است با مجازات‌های قانونی ازجمله حبس، جزای نقدی، ابطال پروانه و... مواجه شوند. در ادامه به نکاتی که هر فرد درباره پیش‌فروش ساختمان باید بداند اشاره می‌کنیم که لازم است پیش از تنظیم قرارداد و امضای آن، مورد توجه قرار گیرد و تأکید می‌شود که مقررات این قانون را حتماً مطالعه کنید.

۱۲ نکته طلایی برای پیش‌فروش ساختمان
یک- همان‌طور که در ماده یک این قانون آمده هر قراردادی با هر عنوانی حتی اگر پس از اتمام عملیات ساختمانی و تا پیش از گرفتن پایانکار ساختمان بین هر شخصی اعم از حقیقی و یا حقوقی بسته شود، در دایره مشمول این قانون قرار می‌گیرد. بنابراین با تغییر عنوان قرارداد مثلاً به پیمانکاری یا مشارکت یا سرمایه‌گذاری یا مدیریت پیمان یا مبایعه‌نامه نمی‌توان خود را مستثنا کرد.
دوم- تنها مالکان رسمی که دارای سند مالکیت دفترچه‌ای یا سند ششدانگ تک برگ باشند، سازندگان و سرمایه‌گذاران، مستأجران اراضی ملکی، دولتی و اوقافی که اجازه ساخت بنا را روی عرصه داشته، حق پیش‌فروش ساختمان را دارند.
سوم- مشاوران املاک حق تنظیم قرارداد پیش‌فروش را نداشته و در صورت رعایت نکردن آن، مشمول مجازات‌های مندرج در ماده۲۴ این قانون (شامل حبس، تعلیق و ابطال پروانه کسب) خواهند شد. بنابراین مشاوران املاک فقط باید مذاکرات مقدماتی را انجام داده و سپس برای انعقاد قرارداد رسمی پیش‌فروش، طرفین را به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند.
چهارم- هر ملکی با هر کاربری ازجمله مسکونی، تجاری، اداری به شرطی که دارای پروانه ساختمان، شناسنامه فنی و سند مالکیت رسمی باشد مشمول این قانون است.
پنجم- مواردی که حتماً باید در قرارداد پیش‌فروش ساختمان درج شود عبارت است از: مشخصات کامل طرفین (پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار)، مشخصات کامل ملک و پلاک ثبتی آن، مشخصات دقیق و جزئیات واحد ساختمانی مورد معامله(مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه(پارکینگ) و انباری)، مشخصات فنی و معماری کل ساختمان (موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و...)، مبلغ و بهای معامله و تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساط، زمان تحویل ساختمان و زمان تنظیم سند رسمی قطعی، تعیین‌تکلیف خسارت‌های احتمالی، تعهدات پیش‌فروشنده به مراجع قانونی ازجمله مرجع صادرکننده پروانه و تعیین داوران (متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین).
ششم- برای انعقاد قرارداد باید اسناد و مدارک مورد نیاز ازجمله سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره، پروانه یا جواز ساخت کل ساختمان، شناسنامه فنی برای هر واحد ساختمانی، پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و بیمه‌نامه مسئولیت‌های مندرج در ماده ۹ این قانون(که به خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات و نیز خسارت‌های ناشی از رعایت نکردن ضوابط قانونی در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث اشاره کرده) را تکمیل کرد. بنابراین هیچ دفترخانه‌ای بدون این اسناد و مدارک حق انعقاد و تنظیم قرارداد رسمی پیش‌فروش ساختمان را ندارد.
هفتم- در صورت تأخیر در انجام تعهدات یا تأخیر در تحویل واحد، فروشنده ملزم به پرداخت جریمه در حق خریدار خواهد شد. ازجمله این تخلف‌ها می‌توان به تأخیر در تکمیل قسمت‌های اختصاصی و مشاعی ساختمان، تأخیر در انتقال سند رسمی و همچنین تأخیر در انجام تعهدات در خدمات عمومی ازجمله ساخت خیابان، فضای سبز، مسجد، مدرسه و ... اشاره کرد.
هشتم- مالکیت خریدار به صورت تدریجی ایجاد می‌شود و به صرف انعقاد قرارداد، پیش‌خریدار یک‌دفعه مالک تمام واحد ساختمانی نخواهد شد، بنابراین انتقال مالکیت به صورت رسمی مشروط به اتمام عملیات ساخت و تأیید مهندس ناظر و پرداخت تمامی اقساط مندرج در قرارداد است. اما در عین حال واحد پیش‌خریداری شده نیز می‌تواند براساس توافق طرفین همزمان با امضای قرارداد یا در حین ساخت یا پس از تکمیل بنا و یا پس از اتمام کار ساختمان و یا پس از دریافت پایانکار به طور رسمی از محل عرصه ملک به نام پیش‌خریدار منتقل شود.
نهم- خریدار می‌تواند با کسب رضایت فروشنده تمام حقوق خود را به شخص دیگری واگذار نموده و پس از آن منتقل‌الیه قائم مقام پیش‌خریدار بوده و باید به تمام تعهدات باقی مانده عمل کند. اما اگر خریدار بدون موافقت فروشنده اقدام به انتقال حقوق خود به غیر نماید، انتقال‌گیرنده رسمیتی در مقابل فروشنده نداشته و باز هم خریدار مسئول پرداخت اقساط و انجام تعهدات است.
دهم- به منظور حمایت قانون‌گذار از حقوق پیش‌خریدار و قرارداد پیش‌فروش ساختمان و همچنین جلوگیری از هرگونه کلاه‌برداری ملکی یا سوءاستفاده از موقعیت ساختمان، عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و همچنین مبلغ اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، پیش از انتقال رسمی واحد به خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
یازدهم- در صورتی که خریدار در مراحل زمان‌بندی شده بعضی از اقساط را نپردازد، با پیگیری فروشنده و از طریق دفترخانه یک ماه به خریدار برای پرداخت اقساط معوقه مهلت داده، در غیر این صورت فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.
دوازدهم- هرگونه اقدام برای تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق ازجمله درج در مطبوعات و سایر رسانه‌های گروهی، منوط به دریافت مجوز انتشار آگهی بوده و مطبوعات و رسانه‌ها پیش از دریافت مجوز حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون گرفتن مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی به حبس و جزای نقدی محکوم خواهند شد.
مسئولان بایستی به این مسئله توجه نمایند که خریداران بیشتر از وجود این مقررات و الزامات مندرج در آن بی اطلاع بوده و حتی با حقوق خویش نیز آشنا نیستند. از طرفی عدم اطلاع‌رسانی و استفاده نکردن از بسترهای مناسب برای آگاهی بخشی و به ویژه عدم بهره گیری از مطبوعات و سایر رسانه‌ها موجب سردرگمی مردم و افزایش روزانه شکایات شده است؛ از این رو پیشنهاد می‌شود که دست‌کم متن قانون مذکور در تمامی پروژه ها و دفاتر پیش فروش و سایر اماکن مربوط در برابر چشم مردم نصب شود.
از سوی دیگر آنچه بایستی مورد توجه قرار گیرد این مسئله است که مخاطب بخش اصلی الزامات مندرج در قانون پیش فروش ساختمان، نهادهای دولتی و عمومی هستند که پس از گذشت بیش از یک دهه از تصویب این قانون اما هنوز خود را ملزم به انجام آن نمی‌دانند و به همین خاطر عملاً این مردم هستند که به‌خاطر خلأ حضور متولیان و نبود نظارت و عدم اجرای ضمانت‌های پیش بینی شده در قانون پیش‌فروش ساختمان، بایستی همیشه با یکدیگر در حال جنگ و نزاع باشند.

خبرنگار: حامــد پـورکــبیر